Geltende Rechtslage

Ungeachtet ihrer grossen praktischen Relevanz finden sich im schweizerischen Recht keine spezifischen Bestimmungen über die Tierhaltung in Mietwohnungen. Nach Art. 641a Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) gelangen demzufolge die gewöhnlichen Vorschriften des Mietrechts (Art. 253ff. OR) zur Anwendung. Selbst die grundlegende Frage, ob ein Mieter in seiner Wohnung überhaupt Tiere halten darf, wird gesetzlich nirgendwo ausdrücklich beantwortet. Im Rahmen der Revision der Rechtsstellung von Tieren wurde von Tierschutzkreisen eine Anpassung des Mietrechts zwar postuliert. Die Forderung, wonach das Halten von Heimtieren in Wohnräumen lediglich aus wichtigen Gründen - namentlich bei unzumutbaren Belästigungen und bei einer offensichtlich nicht tiergerechten Haltung - untersagt werden dürfe, wurde bereits 1993 in einem Gesetzesentwurf über die Mensch-Tier-Beziehung aufgestellt. Der Gesetzgeber hat auf eine Neuregelung bislang aber verzichtet.

Mangels gesetzlicher Bestimmungen hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung in erster Linie vom konkreten Mietvertrag ab, wobei sich drei Fallgruppen unterscheiden lassen:

1. Erlaubt der Mietvertrag die Tierhaltung explizit oder enthält er keine Bestimmungen darüber, ist sie in einer den Wohnverhältnissen angemessenen Form grundsätzlich zulässig. Ausnahmen gelten für aussergewöhnliche Tierarten mit hohem Stör- oder Gefährdungspotenzial wie etwa Papageien oder Giftschlangen bzw. für das Halten von Heimtieren in grosser Zahl. Nach Art. 257f OR hat ein Mieter in jedem Fall auf die anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen und in diesem Rahmen dafür zu sorgen, dass seine Tiere keine übermässigen Lärm- oder Geruchsimmissionen verursachen. Gibt ein Heimtier im konkreten Einzelfall zu berechtigten Klagen Anlass, kann der Vermieter - in der Regel jedoch erst nach vorgängiger schriftlicher Mahnung - dessen Beseitigung verlangen.
Die Haltung anspruchsvoller Wildtiere bedarf nach Art. 6 Abs. 1 TSchG ausserdem (auch im Falle des Einverständnisses des Vermieters) aus tierschützerischen und allenfalls auch aus sicherheitspolizeilichen Gründen einer zusätzlichen Bewilligung der nach kantonalem Recht zuständigen Behörde (in der Regel des kantonalen Veterinäramts). Auch kann eine Bewilligungspflicht aus Gründen des Artenschutzes bestehen.

2. Nach herrschender Lehre darf der Vermieter die Tierhaltung auch vertraglich verbieten, wobei er hierfür nicht einmal einen besonderen Grund zu nennen braucht. Die Frage der Unwirksamkeit kann sich höchstens bei einem pauschalen Halteverbot stellen, da selbst unproblematische Kleintiere wie Zierfische, Stubenvögel, Hamster oder Meerschweinchen erfasst würden. Deren Haltung ist regelmässig dem üblichen Mietgebrauch zuzurechnen, der keiner besonderen Zustimmung bedarf. Soweit Kleintiere zu keinen Beanstandungen Anlass geben und sich ihre Anzahl in den üblichen Grenzen hält, dürfen sie daher auch ohne Einwilligung des Vermieters gehalten werden. Die Haltung von Hunden und Katzen kann dem Mieter vertraglich hingegen vollständig untersagt werden. Die gleiche Wirkung kommt einer entsprechend lautenden Hausordnung zu, sofern im Mietvertrag ausdrücklich darauf verwiesen wird und sie somit zu einem grundsätzlich verbindlichen Vertragsbestandteil wird. Halten mehrere Mietparteien in einer Liegenschaft einen Hund oder eine Katze, darf der Vermieter jedoch nicht willkürlich nur gegen eine von ihnen vorgehen. Vor dem Hintergrund einer rechtsgleichen Behandlung darf ausserdem auch ein neuer Mieter ein weiteres (gleichartiges) Tier ins Haus bringen.
Setzt sich ein Mieter über ein ausdrückliches Heimtierverbot hinweg, nimmt er damit einerseits in Kauf, gerichtlich zur Entfernung des Tieres verurteilt zu werden, was erforderlichenfalls auf dem Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden könnte. Anderseits kann er dem Vermieter damit einen Grund zur ausserordentlichen Kündigung geben. Die Lehre ist zwar uneinheitlich, vertritt aber noch immer mehrheitlich die Auffassung, das Halten von Heimtieren stelle in diesem Falle eine schwere Verletzung der mietvertraglichen Pflichten zu Sorgfalt und Rücksichtnahme im Sinne von Art. 257f OR dar, wobei der Grund für das Verbot unerheblich sei. Entsprechende Benutzungsbeschränkungen gelten aus mietrechtlicher Sicht somit gemeinhin als zulässig und widersprechen weder den objektiven Inhaltsgrenzen von Art. 19 und 20 OR noch den subjektiven Bindungsschranken von Art. 27 ZGB. Auf dieser Überlegung aufbauend stützte das Bundesgericht in einem 1994 gefällten Entscheid die Kündigung eines Vermieters, der seinen Mieter zuvor erfolglos aufgefordert hatte, dessen - entgegen der vertraglichen Abmachung ohne das schriftliche Einverständnis des Vermieters angeschafften - Hund innert zehn Tagen wegzugeben. Nachdem die Anfechtungsklage des Mieters gegen die Kündigung bereits zuvor von allen Instanzen abgewiesen wurde, war auch für das höchstrichterliche Urteil einzig die Missachtung einer Obliegenheit aus der mietvertraglichen Nutzungsordnung durch den Mieter entscheidend, der das Tier in abredungswidriger Weise bei sich aufgenommen hatte. Gänzlich irrelevant war die Frage, ob die Vermieterschaft die Hundehaltung aus wichtigen Gründen verweigert hatte oder nicht oder ob sie sich vom Hund (es handelte sich um einen etwa vierzig Zentimeter hohen West Highland White Terrier) tatsächlich belästigt fühlte oder nicht.
Nur in Ausnahmefällen muss ein Mieter ein vertraglich vereinbartes Haltungsverbot nicht akzeptieren, so beispielsweise, wenn er plötzlich auf die Hilfe eines Blindenführ- oder Rollstuhl begleitenden Hundes angewiesen ist. Der Verzicht auf das Tier wäre für den Mieter in diesen Fällen unzumutbar. Ebenfalls nicht untersagen kann der Vermieter seinen Mietern den Empfang von Besuchern mit Hunden, selbst wenn diese einige Male in der Wohnung übernachten. Ausnahmen sind höchstens für Fälle denkbar, in denen ein Tier einen konkreten nennenswerten Schaden anrichten oder die Nachbarschaft übermässig stören sollte.

3. Häufig verbieten Mietverträge das Halten von Heimtieren zwar nicht generell, machen es aber vom ausdrücklichen Einverständnis des Vermieters abhängig. Wird die Heimtierhaltung vertraglich nicht verboten, jedoch von einer Bewilligung abhängig gemacht, so darf diese nicht ohne ernsthafte Gründe verweigert oder entzogen werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn vom Tier eine ernsthafte Gefahr ausgeht oder ausgehen könnte (wie beispielsweise von Giftschlangen oder von Hunden mit gesteigertem Aggressionsverhalten). Ob das Tier tatsächlich jemandem gefährlich wurde, ist dabei irrelevant, da allein die begründete Angst davor für Nachbarn einen Wohnungsmangel darstellt, den der Vermieter zu beseitigen hat. Bezieht sich eine erteilte Bewilligung auf einen Hund, ist es dem Mieter zudem ebenso wenig erlaubt, eine Katze zu halten wie es ihm untersagt ist, eine Mehrzahl von Tieren bei sich aufzunehmen, wenn die vertragliche Vereinbarung nur ein Einzeltier betrifft. Die Zustimmung zu einem kleinen Hund bedeutet für den Mieter auch nicht, dass er diesen ohne Genehmigung durch einen grossen ersetzen darf. Ein wissentliches Dulden der Tierhaltung während einer längeren Periode (mindestens sechs Monate) darf als Verzicht auf die Durchsetzung des Verbots bzw. des Bewilligungsvorbehalts betrachtet werden. Im Streitfall obliegt der Beweis, dass der Vermieter von der Tierhaltung wusste, dem Mieter, was in der Praxis oft Schwierigkeiten bereitet.
Um Unsicherheiten zu begegnen, werden oftmals Standardformulare als Anhang zum Mietvertrag benutzt, die die Verpflichtungen der Parteien bezüglich der Heimtierhaltung festhalten. Der Zürcher Hauseigentümerverband und zahlreiche Immobilienverwaltungen verwenden beispielsweise den umsichtigen und praktikablen Annex des Instituts für interdisziplinäre Erforschung der Mensch-Tier-Beziehung (IEMT), worin auch die Rechte von Nichttierhaltern in Mehrfamilienhäusern und in der Nachbarschaft gebührend gewürdigt werden. Aus Beweisgründen - insbesondere im Falle eines Vermieterwechsels - empfiehlt es sich für den Mieter in jedem Falle, sich eine Tierhalteerlaubnis schriftlich geben zu lassen. Hat der Vermieter diese einmal erteilt, kann er sie nicht mehr so leicht wieder rückgängig machen. Soweit die Tierhaltung artgerecht ist und keine übermässigen Immissionen verursacht, müssen für den Widerruf einer Zustimmung gute Gründe vorliegen, wobei ein blosser Stimmungsumschwung beim Vermieter nicht ausreicht.
Oftmals wird die Tierhaltung auch mit Auflagen verbunden (so etwa bei Katzen, dass sich diese ausschliesslich in der Wohnung aufhalten dürfen) oder "auf Zusehen hin" erlaubt. Duldet die Vermieterschaft in diesem Fall das Halten von Tieren, müssen wiederum triftige Gründe vorliegen, falls sie von ihrer ursprünglichen Haltung abzukehren gedenkt. In der Regel wird sie ihr Einverständnis zur Tierhaltung erst dann widerrufen, wenn sich jemand (insbesondere Nachbarn) über ernstliche Belästigungen beschwert hat. Überschreiten diese tatsächlich ein zumutbares Mass, kann die Vermieterschaft auf vertragsgemässen Gebrauch und auf Unterlassen der Belästigungen pochen und unter gewissen Umständen ihr Einverständnis zur Tierhaltung nach Vorankündigung rückgängig machen.